个股研报 - 越南企业分析报告

个股研报安嘉投资与发展房地产股份公司 (AGG - HSX)

20/03/2025

CSI Research Center

内容

越南建设证券：创意投资 - 建设自由

企业亮点

AGG在房地产领域是中端住宅的领先开发商，拥有适合价格，卓越的建设和设计质量：安嘉集团的经营模式旨在集中所有资源，以发挥其核心能力：开发中端及划算适用住宅需求。其主要客户为30至45岁的中产阶级，对划算适用住房有需求。安嘉的开发模式是在2-3年之内竣工每个项目，然后才进行施工其他项目。因此，即使在市场不景气的背景下，安嘉的产品仍保持良好的销售表现。

拥有合法和完备的土地基金，足以助于未来5至7年的增长：安嘉集团目前拥有超过33公顷的土地基金，位于胡志明市和其卫星城，相当于1百万平方米的建筑面积。土地基金的获取是解决中端划算适用住房问题的关键，安嘉的项目并购标准包括：优先选择已获得投资批准的项目，位于距离市中心10-20公里范围内，并在为客户提供划算适用价格的同时，为股东和合作伙伴带来卓越的资金回报率。The Gió是AGG的下一个重点项目，预计于2025年3月份推出销售。该项目位于与西贡接壤的位置，并紧邻连接市中心的交通干线。在胡志明市中端公寓供应日益稀缺的背景下，The Gió 的预计售价为4000-4500万越盾/平方米，相对具有吸引力。2024年第四季度，胡志明市公寓市场的初级销售价格平均为每7600万越盾/平方米。我们预计 The Gió 将带来约8.2万亿越盾的收入，在2026-2027年期间的净利率将为19%。此外，BC3.2 和 BC27 已完成100%的土地清理工作，并正在完善法律手续，这两个项目将紧随 The Gió 之后推出，总规模超过30公顷。

灵活的资金结构和稳健的财务状况：安嘉集团采用适合不同利率环境的“瀑布式”资本结构（Waterfall Structure），同时通过项目控股公司（Holding Company）和项目公司（Project Company）的体系维持该独特的投资模式。在项目启动时，安嘉仅出资20%，其余80%由合作伙伴提供，其中49%为直接出资，31%为可回购优先股。项目竣工后，AGG将从合作伙伴回购31%这一部分，从而获得项目产生的大部分利润。这一策略使 AGG 能够灵活筹集资金，而不过度依赖债务融资，从而确保财务健康，始终保持较低的财务杠杆比率。在其他企业因财务压力（尤其是债券债务偿还）而陷入困境的背景下，安嘉成功在2024年将债券债务清零，同时顺利开工建设 The Gió 项目。